Algemene informatie over het koopproces in Portugal

Het kopen van onroerend goed in Portugal verschilt hier en daar met het Nederlandse systeem. Het is daarom raadzaam contact te leggen met een goede makelaar die u door het koopproces begeleid. Of als u rechtstreeks van een eigenaar koopt, neem dan een goede advocaat in handen die het voor u doet. Indien u direct via de makelaar een huis wat hun in het aanbod hebben koopt, betaald u immers ook niet de makelaarscourtage of commissie. Over het algemeen betaalt de verkopende partij in Portugal de makelaar.



Het stappenplan bij aankoop in Portugal:

1) U heeft u droomobject gevonden. Vraag de makelaar naar zijn mening over de
  prijs en staat van het huis en breng dan uw bod via de makelaar uit. Een goede makelaar kan vaak veel beter onderhandelen met de eigenaren omdat ze hun situatie kunnen inschatten en ervaring hebben opgebouwd. Een tegenbod van de eigenaren kan eventueel komen. Bij nieuwbouw projecten is het af en toe niet mogelijk te onderhandelen over de prijs. Een goede makelaar kan voor u proberen apparatuur of extras inclusief te krijgen. U wordt het eens over de prijs en de oplevering, en wat nu?
   
2) U vraagt een inteken gesprek aan met een advocaat. Het eerste wat de advocaat
  daarna doet is een fiscaal nummer “Numero de contribuinte” voor u aan te vragen bij een departement van het ministerie van financiën. Hiertoe is alleen een kopie van uw paspoort of identiteitskaart toereikend. Omdat u hoogst waarschijnlijk op dat moment nog niet in Portugal woont, moet iemand de fiscale verantwoordelijkheid voor u overnemen. Familie of vrienden van u die al in Portugal wonen, kunnen dit op zich nemen of en zelfs beter uw advocaat. Opgepast want er zijn echter ook firma’s in Portugal die voor deze fiscale verantwoordelijkheid woekerprijzen vragen, dus vraag uw makelaar naar de goede adressen.
 
3) Het is veel beter om alles vast te laten leggen in een voorlopig koopcontract,
  “Promessa de compra e venda”, welke uw advocaat voor u opstelt.

Indien u gelijk overgaat tot het passeren van de acte, dan is het zeker aan te raden een advocaat in de arm te nemen.
In Portugal worden ook reserveringcontracten afgesloten, echter deze zijn vaak tussen de koper en de makelaar en bind dus niet de verkoper. Uw rechten en plichten zijn dus veel beter beschermd in een voorlopig koopcontract, welke bindend is! De Portugese wet beschermt u, de koper, indien de verkoper het contract niet nakomt, dan moet de verkoper u dubbel uw aanbetaling terugbetalen.

 
  In zo´n voorlopig koopcontract komen zaken te staan als:
* De identificatie van zowel de verkopers als ook de kopers
* alle gegevens over het onroerend goed incl. Kadasterinschrijving etc.
  Zie omschrijving beneden
* Prijs van het onroerend goed, met de hoogte van de aanbetaling en het
  betalingsschema (in overeenstemming met de eigenaren)
* Het tijdsbestek tot wanneer maximaal de notariële acte getekend wordt
  en dus de overdracht plaatsvindt.
* Dat bijvoorbeeld de aanbetaling terug betaald wordt, mits de hypotheek
  niet verkregen kan worden.
* Dat het huis vrij van schulden is bij oplevering
* Indien u ook inboedel overneemt of inclusief krijgt, kan daar een lijst als
  bijlage aan het voorlopige koopcontract toegevoegd worden
* Indien u via een officiële makelaar gekocht heeft wordt deze met naam
  en licentienummer vermeld.
   
4) De aanbetaling in Portugal is over het algemeen 20% van de koopsom. Meestal
  hebt u bij de huizenjacht dit bedrag niet bij u. Bij het tekenen van het voorlopige koopcontract kan een kleiner bedrag (wat u ter plaatse kan pinnen) overeengekomen worden met de eigenaar. Als u dan thuis bent kunt u de rest van de 20% met bijv. een banktransfer overmaken naar of de eigenaren of naar de klantenrekening van uw advocaat. Dit wordt uiteraard allemaal in het voorlopige koopcontract opgenomen. De aanbetaling over te maken naar de verkopende makelaar is niet aan te raden. Anders is het als uw aankoop makelaar voor u de zaak afrond.
 
5) In de tijd tussen het voorlopige koopcontract en het passeren van de notariële
  acte, kan u makelaar of advocaat het beste al een bankrekening voor u openen. Dit is handig omdat u dan de grotere som (80% plus onkosten) voor de aankoop op uw eigen rekening kan overmaken. Het is gebruikelijk om bij het passeren van de acte een gegarandeerde Portugese bankcheque te overhandigen. Ook de kosten die u maakt bij de aankoop (zie punt 8 en 9) kunt u dan gelijk van uw eigen rekening betalen. Er bestaan zelfs nog bankcheques in Portugal
   
 

Om een rekening te openen heeft de bank over het algemeen van u volgende

  kopieën nodig:
   
* Uw paspoort of identiteit kaart
* Uw fiscaal nummer of terwijl “numero de contribuinte”
* Een bewijs van uw woonadres; of een kopie van uw
  elektriciteitsrekening, of waterrekening is het meest gangbaar.
* Sommige banken willen zien wat u voor een beroep heeft, dus loonstrookje of
  of inschrijving in de kamer van koophandel (mits zelfstandige)
* Ingevulde en ondertekende formulieren van de betreffende bank
   
6) Voor een hypotheek aanvraag heeft u buiten de bovengenoemde documenten
  van (punt 5) de volgende documenten nodig
   
* Van de laatste 3 maanden uw loonstrookjes
* Een document van het bedrijf waar u werkt met daarin uw functie, salaris
  en datum wanneer u daar bent komen werken.
* Belastingaangifte
* Van de laatste 3 maanden bankafschriften van uw hoofdbank
* Een aanbevelingsbrief van uw bank
   
 

Indien deze documenten niet in het Portugees, Engels of Frans zijn moeten ze vertaald worden door of een beëdigd vertaler of het Portugese consulaat. Hiermee kunt u het beste wachten totdat duidelijk of u de hypotheek kan krijgen, mits de bank flexibel is.

Allereerst gaat de Portugese bank uw inkomsten toetsen, waarna een soort eerste goedkeuring gegeven wordt. Daarna huurt de bank een extern expertise bureau in om de waarde van het onroerend goed in te schatten. Over het algemeen ligt deze waarde onder de marktwaarde, dit ter zekerheid van de bank. Deze waarde-inschatting wordt op uw kosten gedaan en kost in de regel tussen de 200 en 400 euro. Afhankelijk van meerdere factoren kan de bank tussen de 70 % en 80 % van deze ingeschatte waarde aan hypotheek verstrekken. In Portugal kan een looptijd tot uw 75 ste jaar door sommige banken overeengekomen worden. Uw leeftijd, uw kredietwaardigheid, de looptijd en de Bankcommissie zijn factoren die de maandelijkse lasten uitmaken. Het rentepercentage is aan de Euribor gekoppeld en is vaak variabel. Iemand van de bank zal aanwezig zijn bij de overdracht en de bankcheck voor het hypotheekbedrag overhandigen aan de eigenaren.

   
7) Mocht u niet zelf naar Portugal kunnen terug komen voor de overdracht kan een
  volmacht “Procuração” gemaakt worden. Een representant zoals uw advocaat, aankoopmakelaar of familielid kan in uw naam tekenen voor o.a. de overdracht. Het beste en gemakkelijkst is dat te doen terwijl u nog in Portugal bent en deze bij de plaatselijke notaris te laten erkennen, waar ook het acte gepasseerd gaat worden. Raadzaam om hier uw advocaat voor in te schakelen. U kunt het in eigen land ook door het Portugese consulaat laten maken of de notaris, echter dan moet er een certificaat van de notaris bij. Er bestaat een kans in dit geval dat de Portugese notaris de volmacht niet accepteert, dus beter de volmacht al eerder te laten presenteren bij de notaris in Portugal.
   
8) Overdrachtsbelasting “IMT= Imposto Municipal sobre Transmissão Onerosa de
  Imóveis “ en de zogehete zegelbelasting “Imposto de Selo” moeten voor de notariële acte gepasseerd wordt, betaald zijn (dat kan vanaf 2 dagen voor de overdracht). Uw advocaat bij voorkeur, kan in de regel bij een departement van het ministerie van financiën deze betalen of de voorbereiding daarvan doen. Deze beide belastingen betaalt u maar 1 keer, voor de overdracht. In Portugal geldt ook dat de kosten voor de koper zijn, waaronder deze belastingen dus vallen. Echter de kosten van het actualiseren of verkrijgen van het papierwerk (in bijlage 1) zijn de verantwoordelijkheid van de verkopende partij. Er zijn 2 tabellen voor de “IMT” overdrachtsbelasting, het hangt er vanaf of u hier permanent (vanaf 6 maanden plus 1 dag) komt wonen, of het huis als vakantiehuis gebruikt. U kijkt in welke klasse het aankoopbedrag ligt, vermenigvuldigd dit met het belastingpercentage en trek het vrijstellingbedrag (derde kolom) daar vanaf.

Overdrachtsbelasting "IMT" voor permanente bewoning

Prijs klasse Belasting persentage Vrijstellingsbedrag
Tot € 90.418 0% - € 0,00
€ 90.418 - € 123.682 2% - € 1.808,36
€ 123.682 - € 168.638 5% - € 5.518,82
€ 168.638 - € 281.030 7% - € 8.891,58
€ 281.030 - € 538.970 8% - € 11.701,88
Vanaf € 538.970 6% Geen vrijstelling
This table is in effect as of 29 th of April 2010

Overdrachtsbelasting "IMT" voor een vakantiehuis

Prijs klasse Belastingspercentage Vrijstellingsbedrag
Tot € 90.418 1% - € 0,00
€ 90.418 - € 123.682 2% - € 904,18
€ 123.682 - € 168.638 5% - € 4.614,64
€ 168.638 - € 281.030 7% - € 7.987,40
€ 281.030 - € 561.960 8% - € 10.797,70
More than € 561.960 6% Geen vrijstelling
Deze gegevens zijn van 29 April 2010*

Indien u een stuk grond koopt dan gelden de volgende percentages, afhankelijk van de registratie in het kadaster van de bestemming:

* Bij grond zonder bebouwingbestemming “Prédio rustico” is het 5 %.
* Bij grond voor commercieel doeleinde of met enkel urbane bestemming
  “Predio urbano” is het 6,5 % over het aankoopbedrag.
* Bij gemixte grond “prédios mistos” wordt voor het rustieke deel 5% berekend
  en voor het urbane deel 6,5 %

De zegelbelasting “Imposto de Selo” wordt eveneens aan de staat betaald en bedraagt 0,8 % over de aankoopwaarde. Veranderd is dat men deze zegelbelasting nu eveneens als de IMT voorafgaand aan de overdracht betaald moet hebben en dus niet meer bij de notaris na afloop van de overdracht (de acte)..

9) Ook in Portugal kunt u het beste naar een notaris gaan om de overdracht
  “Escritura” te doen. Sinds ....... zouden gelicencierde advocaten het eveneens zelf mogen doen, echter de kansen bestaan dat dit wederkerig gemaakt wordt. Er zouden ook belangenverstrengelingen kunnen be- of ontstaan met de verkopende partij, daarom ook altijd een andere advocaat in de arm nemen als de verkopende partij! Uw advocaat en/of de advocaat van de verkopende partij leveren alle documenten (bijlage 1: documenten) van het onroerend goed vooraf bij de notaris in. De notaris leest de acte eerst in het Portugees voor en indien u de Portugese taal niet machtig bent nog, vertaald of uw advocaat of aankoopmakelaar de acte daarna in een taal die u wel volledig begrijpt. Bij het tekenen door zowel verkopers als kopers of gevolmachtigdste wordt de gegarandeerde bankcheque overhandigd en krijgt u de sleutels van het onroerend goed! De notaris zelf kost tussen de 200 – 500 euro, per notaris verschillend en ook afhankelijk of u een hypotheek in Portugal heeft afgesloten
   
10) Na de notariële acte is de laatste belangrijke stap nog het onroerend goed op uw
 

naam in het kadaster te (laten) registreren. Bij het plaatselijke kadaster “Conservatorio de Registo Predial” wordt u dan als eigenaren geregistreerd. Mocht u een hypotheek hebben dan wordt deze hierop ook geregistreerd. Daarom is dit document ook de belangrijkste van alle documenten over het goed (zie bijlage 1 over de gegevens op dit document).

   
11) Indien u iemand anders als uw fiscale verantwoordelijke tijdelijk in de arm heeft
  genomen en u komt hier permanent wonen, dan moet u dit bij het plaatselijke departement van ministerie van financiën de “Finanças” nog veranderen met uw nieuwe woonadres. Alleen als u hier permanent (minimaal 6 maanden en 1 dag) komt wonen, kan vrijstelling van de jaarlijkse onroerend goed belasting aangevraagd worden: “IMI = Imposto Municipal sobre Imóveis” Dit geldt alleen als u voor het eerst een onroerend goed koopt in Portugal

Het koopproces in Portugal is dus weldegelijk goed en veilig onderbouwd. Indien u zelf besluit te bouwen bijv. is het verkrijgen van het papierwerk genoemd in de bijlage die beneden beschreven is, echter een langdurig proces.

Bij de aankoop van grond, is zeer aan te bevelen een schriftelijke toezegging van de desbetreffende gemeente te vragen. De wetten en bestemmingsplannen (PDM), die in Portugal gelden zijn namelijk ook veranderlijk.

Laat u daarom goed adviseren door de juiste mensen en een aankoopmakelaar of advocaat kan u bij het koopproces begeleiden.

Documenten betreffend het onroerend goed.

De notaris controleert voor en tijdens het voorlezen van de acte (zie punt 9), de volgende originele en gewaarmerkte documenten betreffende het onroerend goed.

* “Certidão de Conservatorio de Registo Predial” is de inschrijving in het kadaster
(zie punt 10). Dit belangrijkste document heeft namelijk o.a de namen van de eigenaren en schulden zoals o.a. een hypotheek. Daarnaast bevat het gegevens over: het onroerend goed, aantal m2 bebouwing en grond, het adres en de bestemming (rustico / urbano). Het nummer van de kadasterinschrijving en de gemeente waartoe het behoord worden in de acte en het voorlopige koopcontract opgenomen.
 
* “Caderneta Predial”, is gemaakt door het departement van het ministerie van
  Financiën (Finanças), met details over de maten van het onroerend goed, het adres en de grenzen, het jaar van inschrijving en de waarde die door de Finanças bepaald is: “Valor patromonial”.
   
* Huizen die gebouwd of verbouwd zijn na 31 december 2003 moeten een technische
  beschrijving hebben de zogehete “Ficha tecnica de habitação” Deze stapel papieren bevatten gegevens over de aannemer, welke materialen gebruikt zijn en wie de leveranciers zijn etc.
   
* Huizen die na 1951 gebouwd zijn, moeten een woonvergunning “Licença de
  habitação of utilização hebben, welke de gemeente afgeeft, nadat het huis afgebouwd en geïnspecteerd is. Huizen die voor 1951 gebouwd zijn hebben een document van de plaatselijke gemeente met de vrijstelling hiervan nodig.
   
* Sinds januari 2009 hebben de huizen een energie certificaat nodig “Certificado
  energetico” bij de overdracht. Hierin wordt o.a. de klasse (van a tot e) bepaald, u kunt dit vergelijken met de energielabels van bijv. een koelkast.
   
* De notaris archiveert het betalingsbewijs van de overdrachtsbelasting “IMT” (zie
  tabellen bij punt 8) IMT staat voor “ Imposto Municipal sobre Transmissão Onerosa de Imóveis.
   
* Eveneens wordt het betalingsbewijs voor de zegelbelasting “Imposto de Selo”
  gearchiveerd. Zoals in punt 8 vermeld bedraagt deze 0,8% over de verkoopwaarde
   
* Paspoorten of identiteit kaarten en fiscale nummers (zie punt 2) van zowel, kopers
  als verkopers worden gecontroleerd en de namen en nummers in de acte opgenomen
   
* Mits er een volmacht “Procuraçao” is voor een van de partijen, wordt deze
  gepresenteerd en en de identificatie van de gevolmachtigden opgenomen in de acte
   
* Indien u een hypotheek van een Portugese bank krijgt, dan worden de zogehete
  “Minutas” met de condities en de looptijd van uw hypotheek door u en de bank ondertekend en toegevoegd aan de acte

up



Portugal-SilverCoast-Property.Com